2025年12月に入り、東京23区で民泊規制強化の条例改正案の可決が相次いでいます。
特に豊島区と墨田区では、2026年から運用が大きく変わる見込みです。
本記事では、最新の民泊条例をまとめます。
豊島区：営業日数が120日に短縮、区域規制も導入
可決日：2025年12月2日
施行日：2025年12月15日（本格適用は2026年12月16日〜）
豊島区議会は、民泊規制強化の条例改正案を全会一致で可決しました。
条例はすぐに施行されますが、1年間の経過措置を設けます。
かなり厳しくはなりますが、以前伝えられていた情報と比べると、だいぶ緩和されました。
▼ 今回の主な改正ポイント
- 営業可能日数：年間180日 → 120日へ（既存施設も対象）
春休み・夏休み・冬休みを中心にした「年120日」に統一されます。 - 区域規制：区内の約7割で新設禁止
住宅密集地など、住環境への配慮が理由。 - 既存施設も制限の対象
一年間の経過措置あり。
→ 2026年12月16日から既存施設も120日の制限に完全移行。
▼ 背景
豊島区では民泊施設数が1827件（23区で3番目／2番目は墨田区／1番目は新宿区）と多く、住民からのゴミ問題・騒音などの苦情が増加していました。
事業者からは「既存施設まで日数制限するのは財産権の侵害」との反発もあり、今後、区は「適正事業者」への扱いを議論していくとしています。
詳しい内容については、豊島区役所のホームページもご覧ください。
墨田区：営業は「金曜正午〜日曜正午」のみ
可決日：2025年12月10日
施行日：2026年4月1日
墨田区でも民泊規制を強化する条例が可決されました。
内容は豊島区よりもさらに厳しく、「週末営業のみ」という明確な制限です。
▼ 主な改正ポイント
- 営業可能時間を「金曜正午～日曜正午」の48時間に限定
- 既存施設は対象外（新設のみ制限）
- 管理者常駐の場合も制限なし
▼ 旅館業法の抜け穴も封じる改正
併せて旅館業法施行条例も改正され、
- 施設内もしくは隣接地に「管理人室」または「事務所」の設置を義務化
- 営業従事者の常駐を必須
という内容も盛り込まれています。
最近、民泊規制を回避するために旅館業法へ切り替えるケースが増えており、それを防ぐ狙いとのことのです。
▼ 背景
墨田区の民泊施設数は1950件（23区で2番目／1番目は新宿区）と多く、住民からの苦情が増加したことから、生活環境の悪化を防ぐために規制強化へ踏み切りました。
詳しい内容については、墨田区役所のホームページもご覧ください。
投資家目線でのポイント
豊島区・墨田区の条例改正は、不動産投資家の皆様に大きな影響がありそうです。
1. 収益性への影響が大きい
豊島区の「年120日制限」や墨田区の「週末限定営業」は、年間売上の大幅な減少は避けられません。
2. 新設はハードルが大幅に高く
豊島区：区域規制で7割は新設不可
墨田区：旅館業法でも管理人常駐義務で事実上ハードルが非常に高い
3. 既存物件の扱いにも注意
- 豊島区：既存も2026年12月から120日に縮小
- 墨田区：既存は対象外（＝現行の営業は継続可能）
同じ「規制強化」でも、既存への影響が区により全く異なります。
4. 中長期的には「簡易民泊」から「旅館業」へシフト？
管理人常駐の義務化などを見ると「宿泊事業は本格的な運営体制でやるべき」という流れが強まりつつあり、小規模・個人運営の民泊は難しくなる可能性が高いです。
今後の流れに注目です。
まとめ：2026年は民泊規制の転換点
今回の動きは、東京都内での民泊規制が強まった象徴的な一年となりそうです。
特に豊島区・墨田区で民泊物件を保有している方は、
- 営業日数の見直し
- 運営モデルの変更
- 用途変更や賃貸転用の検討
など、早めの戦略修正が必要です。
アイ建設では、民泊物件の用途変更や付加価値追加に伴うリノベーションなどにも幅広く対応しています。
気になる物件がある方は、お気軽にご相談ください！