截至2025年12月，东京都23区已通过一系列旨在加强民宿（短期租赁）监管的条例修订。其中，丰岛区和墨田区通过的修订案预计将从2026年起显著改变运营规则。
本文汇总了这些民宿条例的最新动态。
丰岛区：运营天数减至120天，新增区域限制
批准日期：2025年12月2日
施行日期：2025年12月15日（2026年12月16日起全面适用）
丰岛区议会一致通过了加强民宿监管的条例修订案。条例虽立即生效，但设置了一年的宽限期。
尽管规则变得更为严格，但仍比最初预期的限制宽松。
▼ 主要修订内容
运营天数限制：全年180天 → 120天（适用于现有设施）
允许运营的时段将统一为120天，主要与春、夏、冬季假期时段对齐。
区域限制：区内约70%的区域禁止新增民宿设施
旨在保护居住环境，特别是人口密集区域。
现有民宿亦适用新规
设有一年宽限期。
→ 自2026年12月16日起，所有现有设施必须遵守120天的上限。
▼ 修订背景
丰岛区有1,827个民宿房源（在东京23区中排名第三——第二为墨田区，第一为新宿区）。居民关于垃圾和噪音的投诉日益增多。
部分经营者提出抗议，认为减少现有业务的运营天数构成对财产权的侵犯。
区政府表示将继续探讨在新框架下如何对待“合规经营者”。
更多详情，请参阅丰岛区官方网站。
墨田区：运营时间限为“周五中午至周日中午”
批准日期：2025年12月10日
施行日期：2026年4月1日
墨田区也批准了加强民宿监管的新条例。其规则比丰岛区更为严格，明确限定仅限周末运营。
▼ 主要修订内容
运营时段限定为48小时：周五中午 → 周日中午
现有设施可豁免（仅适用于新申请设施）
配备现场管理人员的设施也可豁免
▼ 同步修订《旅馆业法》实施细则以堵塞漏洞
区政府同步修订了其《旅馆业法》施行条例：
设施必须在现场或相邻地块设置管理室或办公室
必须配备常驻现场的专职管理人员
此举旨在防止经营者为规避民宿规定而转为申请旅馆执照——这种做法近期有所增加。
▼ 修订背景
墨田区有1,950个民宿房源（数量排名第二——第一为新宿区）。
由于居民投诉增加以及对居住环境恶化的担忧，区政府决定加强监管。
更多详情，请参阅墨田区官方网站。
对房地产投资者的关键提示
丰岛区和墨田区的新条例可能对房地产投资者产生重大影响。
- 对盈利能力的重大影响
丰岛区的120天上限和墨田区的仅限周末运营规定，将不可避免地导致年收入大幅减少。 - 新开发项目难度极大增加
丰岛区：约70%的区域禁止新增民宿开发。
墨田区：即使是申请旅馆执照，也因强制要求现场管理而面临高门槛。 - 各区对现有物业的处理方式不同
丰岛区：现有设施自2026年12月起也需缩减至120天。
墨田区：现有设施可豁免，可照常运营。
尽管两区都加强了监管，但对现有设施的影响差异很大。 - 长期可能从“简易民宿运营”转向完整的旅馆模式
随着配备专职现场管理人员等要求，监管正朝着住宿业务应具备专业架构运营的方向转变。小规模和个体经营者可能会越来越难以为继。这是一个值得关注的趋势。
结论：2026年将成为民宿监管的转折点
这些进展表明，2026年东京的民宿监管将朝着更严格的方向发生重大转变。
民宿物业的业主——尤其是在丰岛区和墨田区的——应开始考虑：
- 调整运营天数
- 修订运营模式
- 探索变更用途或转为长期租赁等选项
尽早更新策略至关重要。
我们为民宿物业的用途变更规划、增值改造和重新定位提供全面支持。
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