过去几年，在东京市中心及日本其他主要城市，越来越多的公寓式酒店相继开业。
除了小型独立项目外，由大型企业主导的大型开发项目也在增加，例如东急集团的 “The Apartment Hotel by Stylio” 和星野集团的 “OMO5 Yokohama Bashamichi”。
公寓式酒店专为中长期住宿设计，通常适合数日至数周的居住。
客房配备厨房、洗衣机和基本厨具，在保持酒店结构的同时，提供类似住宅公寓的实用功能。
欧洲熟悉的住宿形式
这种住宿形式并非新生事物。
在欧美，随着中长期商务旅行的增加，公寓式酒店已变得普遍。
就个人而言，在意大利、法国和德国旅行时，我曾多次入住公寓式酒店。
在长途旅行中，每晚外出用餐会令人疲惫，而配合酒店早餐时间调整行程也常让人感到意外地消耗精力。
能够在自己的房间里安静地度过晨间和夜晚，是一大优势。
当地超市也因此成为旅行体验的一部分。
购买食材、烹饪简餐，或在房间里品尝当地的即食食品，能提供一种截然不同、且往往更深层次融入日常生活的方式。
拥有个人时间的价值
大约十年前，在佛罗伦萨的一次集体旅行中，我最为强烈地感受到了公寓式酒店的真正价值。
长途旅行常因持续在外用餐而感到疲倦，熟悉的口味则成为一种慰藉。
更重要的是，即便是与密友同行，每天与他人相处也可能带来意想不到的疲惫感。
夜晚独处的时间，其价值远超我最初的预期。
旅行中选择不外食
回想起来，在去年的两次海外旅行中，我没有一次外出吃晚餐。
（在深圳时，盒马鲜生的北京烤鸭真的非常好吃！！我还尝到了新鲜的甘蔗汁等等。）
部分原因是同行者身体不适，但更重要的是，我本身就喜欢把食物带回房间慢慢享用。
这或许反映了我日常的生活方式——我很少在晚上外出就餐——但也突显了旅行偏好的变化。
便利与舒适，正变得比传统的“旅行体验”更为重要。
感受日本的变化
去年夏天，我入住栃木县的一家公寓式酒店。
除了在附近短暂散步，我没有做任何特别安排，而是在房间里享用悠闲的餐食。
在查找住宿时，备选名单中有许多都提供带厨房的客房。
这感觉是一个明确的信号：日本也在经历改变。
一则2024年谷歌Pixel手机的广告很好地捕捉了这一转变：
在芬兰的日本游客询问AI助手Gemini，用超市食材可以制作什么当地菜肴，最终烹饪了传统汤肴“三文鱼浓汤”。
旅行不再仅仅关乎餐馆，也越来越多地关乎“生活”，哪怕是临时的。
访日旅客住宿模式的变化
日本公寓式酒店的快速增长，与入境旅游（尤其是中长期停留）的兴起密切相关。
许多游客现在更倾向于在一个地点停留一至两周，而不是匆忙穿梭于多个目的地。
家庭和团体旅客越来越需要空间、灵活性和私密性。
在某些文化中，父母与子女从小就分房睡是很常见的。
要求多个卧室的情况并不少见，而这在传统的日本酒店中却很少见。
历史上，日本城市以紧凑型商务酒店为主，而日式旅馆通常包含餐食服务。
这两种模式都不太适合重视独立性与灵活性的中长期住宿旅客的需求。
公寓式酒店为何符合当下需求
与传统酒店相比，公寓式酒店在运营上具有多项优势：
- 因住宿期较长，清洁频率降低
- 餐厅及客房送餐服务运营需求极少
- 所需员工数量较少
- 定位介于“比私人短租更安全”与“比传统酒店更灵活”之间
对客人而言，去除了非必要的服务，价格更具合理性。
对运营商而言，在持续劳动力短缺的背景下，这类物业更易于管理。
从供需双方来看，公寓式酒店都是对当前市场需求的一种理性回应。
房地产与投资视角
从投资者角度看，地理位置至关重要：
- 靠近市中心区域
- 便利的轨道交通可达性
- 周边有餐厅和商业设施
- 具有文化或历史特色的街区
这些特点通常与城市中面积较小或不规则的地块契合度很高。
在建筑层面，公寓式酒店所需的管道系统及布局与标准住宅建筑相似。
这意味着未来转换为出租住宅相对直接。
反之，地理位置优越的住宅建筑业主，可能会根据法规和需求，考虑将出租公寓改造为公寓式酒店。
由于旅游需求会随社会状况及法规而变化，那些允许灵活使用并具有明确退出策略的建筑物，往往更具长期韧性。
品牌与设计日益重要
公寓式酒店也面临挑战。
归根结底，其成败对地理位置高度敏感。
随着更多运营商进入市场——包括我们现在在咨询中看到的许多日式旅馆转型项目——竞争将日趋激烈。
届时，通过设计、理念和品牌标识来实现差异化变得至关重要。
大型且经验丰富的运营商的参与，正是对这一现实的清晰认知。
着眼未来的规划
在规划公寓式酒店项目时，从一开始就需明确：
- 目标用户（入境旅客、国内客人，或两者兼顾）
- 核心住宿时长
- 未来转换用途的灵活性
这些考量应融入建筑规划阶段，而非事后追加。
机构投资者的日益关注
如今，对公寓式酒店的关注已超出酒店业和建筑业。
房地产基金和机构投资者正越来越关注这一领域。
《日本经济新闻》（2025年11月7日）的一篇文章指出，公寓式酒店被视为能够产生稳定收益的投资资产。
据T-Max数据显示，2025年1月至8月间，日本房地产投资信托基金（J-REIT）收购公寓式酒店的金额达到约5700亿日元——大约是2023年全年收购额的七倍。
由于公寓式酒店所需的大型设施比传统酒店少，因此可在较小的地块上运营。
那些以往只能容纳单一租户公寓的地块，如今也具备了开发酒店用途的可行性。
租金可设定在高于标准住宅的水平，运营成本相对较低，且未来转为住宅用途更容易——这些都使得公寓式酒店成为越来越具吸引力的投资选择。
法规与公寓式酒店的角色
中长期住宿需求传统上由短期租赁市场支撑。
然而，由于社区担忧，更严格的法规（尤其在城区）限制了其发展。
在这一监管背景下，在成熟法律框架下运营的公寓式酒店，正作为一种实用且稳定的替代方案涌现，以吸收中长期住宿需求。
结论
公寓式酒店在日本的兴起并非短期潮流。
它反映了人们在旅行中对如何“停留”——乃至越来越重视如何“生活”——的根本性转变。
与此同时，公寓式酒店因其相对较低的投资风险和运营稳定性而被市场选择。
展望未来，房地产投资的关键问题已不再是简单的“我们能否建造它？”
而是“未来它将如何被使用、运营和调整？”
这种视角在日本不断演变的房地产市场中日显重要。