2014年，民宿中介平台Airbnb进入日本市场。
2018年6月，《住宅宿泊事业法》，即所谓的“民宿新法”施行，经营者需要提交备案或注册，并采取一定措施。

然而，尤其是随着访日游客的大幅增加，需求依然旺盛，目前，遵守法令运营的民宿也在增加。
从房地产投资的角度来看，民宿也颇受瞩目。

自那以后，已过去十多年。
近年来，这一民宿制度似乎正显示出重大变化的迹象。

从扩张时代到限制时代

2025年，以部分地方政府为中心，相继通过了加强民宿监管的条例修正案。
这类变化，很大程度上似乎是源于垃圾问题、噪音等“来自居民的投诉”的增加。

虽然监管加强，但民宿经营本身仍可以以各种形式继续。

所谓的“民宿新法”规定，已备案的住宅每年可经营180天。
此外，根据不同地区，地方政府还有附加的监管规定。
例如，限制可经营的日子、在居住专用区域缩短经营天数、要求管理者常驻或向邻居进行事先说明等。

地方政府可能事实上禁止民宿

然而，2026年6月16日，《日本经济新闻》刊登了一篇令人震惊的文章。

“地方政府可事实上禁止民宿经营：鉴于纠纷增加，观光厅将发出通知，政策转向”
—— 日本经济新闻

此前，观光厅不允许地方政府将民宿经营上限设为“0天”。
但今后，地方政府预计将被允许将民宿经营上限设定为“0天”。
也就是说，可能将能够事实上禁止民宿。

东京、大阪、京都的监管强化正在推进

实际上，自2025年以来，许多地方政府的监管动作都在加强。

在东京都台东区，对于管理者不常驻的备案住宅，限制其从周一正午至周六正午期间的经营。
同时，还要求事先告知附近居民、学校等，在30分钟内回应投诉，以及妥善处理废弃物。

在东京都墨田区，自2026年4月1日起修订了住宅宿泊事业指导方针，并于2026年6月1日制定了业务改善命令、业务停止命令、事业废止命令等处分标准。

东京都丰岛区也修订了关于住宅宿泊事业的条例，并于2025年12月15日起施行。
在区官网上，公布了条例、施行细则、研讨会资料等，可见民宿监管并非一时性话题，而是作为制度正在被重新审视。

在大阪府大阪市，特区民宿的新申请受理于2026年5月29日截止。
已获得认证的设施可照常经营，但新申请已停止。
大阪是入境需求非常大的地区。
在此做出停止新设的决定，具有象征意义。

在京都府京都市，加强民宿监管也是重要课题。
京都市已经规定，在居住专用区域，住宅宿泊事业的经营期间原则上限制为1月15日正午至3月16日正午。
此外，在2026年1月的市长记者会上，市长甚至表示“将不排除”设定所谓民宿禁止区域的设想。

如此看来，不仅是东京，大阪、京都等大都市和旅游城市也都在同步推进重新审视。

“依据旅馆业法就没问题”也不再适用了

另一个重要点是，国家和地方政府也开始关注“避开民宿新法，依据旅馆业法经营”这种趋势。

民宿新法设有每年180天的经营天数上限。
另一方面，旅馆业法上的酒店、旅馆、简易宿所，没有民宿新法那样的180天限制。
因此，将公寓单间或独栋住宅注册为旅馆业并全年经营的案例有所增加。

尤其是在东京市中心，将公寓单间作为酒店运营的住宿设施似乎正在大幅增加。
即使是公寓的一个房间，由于是依据旅馆业法经营，也不受180天限制。
结果，实际上这已成为所谓的“民宿监管的漏洞”。

为此，东京23区开始加强对旅馆和酒店的监管。
葛饰区和墨田区于4月，通过条例修订，要求旅馆业法的新设设施必须让工作人员在营业时段常驻。
千代田区从7月起，要求新营业的酒店和旅馆的客房总建筑面积达到200平方米以上。
江东区从7月起，新设施也需要工作人员常驻。
目黑区也计划于2026年秋季前后修订条例。

此外，厚生劳动省和国土交通省于2026年5月28日发布通知，要求在对旅馆业许可时，彻底确认是否符合《建筑基准法》。
将住宅或共同住宅变更用途为酒店、旅馆、简易宿所时，若超过200平方米，则需要用途变更的确认済证。
即使是在200平方米以下、无需建筑确认手续的情况下，通知也要求提供由建筑师出具的、证明其符合建筑基准相关规定的证明书。

像以前那样认为“因为是小规模所以没问题”、“即使是旧独栋，稍微修一下也能用作住宿设施”的想法，很可能将不再行得通。

将住宅变为住宿设施

作为住宅使用的建筑，与作为不特定多数人使用的住宿设施的建筑，所需的安全性是不同的。
疏散通道、应急照明、消防设备、用途地域、道路接道、结构、防火、邻里应对。
如果建筑本身老旧，确认其是否符合现行法规，以及随之而来的翻修工程，也绝非易事。

尤其是将所谓的空置房或老屋转为民宿时，未必仅靠表面的室内翻新就能解决。
相反，逐一确认建筑基准法、消防法、旅馆业法、地方法规后，很可能需要比最初预想更大规模的工程和手续。

比起收益率，先考虑“能否持续经营”

作为房地产投资来看，民宿确实有时看起来颇具魅力。

它可能比普通租赁产生更高收益，访日游客需求短期内看来也较为坚挺。
还能活用空置房和老旧建筑。
从这个意义上说，民宿这个选项本身并不坏。

但是，今后考虑民宿时，首先要确认的并非预期收益率，而是该物业是否真的能经营，是否能持续产生收益。

能否作为住宅宿泊事业进行备案？
地方法规是否对经营天数或区域有限制？
若依据旅馆业法经营，能否符合建筑基准法和消防法？
若是公寓，管理规约是否禁止？
邻里应对和紧急应对由谁负责？

以及，能否应对今后的条例修订？

即使现在可以经营，日后条例修订也可能导致经营天数减少。
另外，确认是否符合建筑基准法和消防法的结果，也可能需要超出预期的翻修工程。
有时，可能仅靠翻修还无法解决问题。

访日游客今后仍将增加，有些地区仅靠酒店可能无法满足需求。
从活用空置房和老旧建筑的角度来看，民宿仍具有一定的可能性。

不过，我认为，今后能够存续下去的，将不再是瞄准制度间隙的民宿或旅馆，而是作为建筑安全、与社区协调、管理体制完善的住宿设施。

民宿正变成“读懂区域与建筑的事业”

从这个角度来看，所谓的“老旧空置房”作为民宿投资对象，可能比以前更具难度。

当然，这并非说老建筑就不适合做民宿。
如果地理位置好，建筑状态不差，且能妥善整合法规、消防、邻里应对等各方面，那么作为住宿设施活用仍有可能。

但是，仅仅因为“是能便宜买到的空置房”、“稍微修修内饰就能住人”就推进项目，风险正变得越来越高。

所需的，不仅仅是物业价格。
还包括确认是否符合建筑基准法和消防法、能否变更用途、地方法规、邻里应对、管理体制，以及应对未来监管变化的能力等。

考虑到这些，民宿已不再是可以“轻松开始的房地产投资”了。

民宿本身并不会终结。
毋宁说，从访日游客增加和空置房活用的角度来看，今后仍有其被需要的场合。

只是，今后能够存续下去的，或许不再是瞄准制度间隙的民宿，而是作为建筑安全、与社区协调、得到妥善管理的住宿设施吧。

这次加强监管的潮流，或许正是那个转折点。