2025年8月21日『日本経済新聞』に「東京23区の中古マンション、7月も最高値1億477万円　1年で38%上昇」という記事が出ました。

これまでも、新築マンションの値上がりについては度々話題になっていました。
あまりにも高く買えない人が多くなってしまった新築マンション。

価格の問題だけでなく、新築マンションの供給数が少ないことはこれまでもいわれていました。
特に都心部では、用地が不足しており、厳しい獲得競争が続いているようです。

「不動産経済研究所によると、24年に販売された東京23区の新築マンションの販売戸数は8275戸で前年比30.5%減った」とのことで、新築マンションを希望していたけれど、買えなかった層が中古マンションに流れているものと考えられます。

これほど高くなってしまうと、東京で不動産投資は難しいの？ということになってしまいそうですが、価格的に購入が難しい層が賃貸に流れているという話もあり、家賃が高くても都心に住みたい需要はまだまだ大きいようです。

特に上昇しているエリア（千代田区・中央区・新宿区・文京区・渋谷区）がある一方で、実際に住むのに人気のエリア（横浜市・さいたま市・千葉市など）では、下落も見られているようです。

こうした傾向から、今後は「投資マネーが集まりやすいエリアと実需全体のエリアで価格動向の二極化が進む可能性」も高くなりそうです。

2025年、不動産投資家がとるべき行動とは？

こうした価格上昇や供給減少の背景を踏まえると、不動産投資においては「新築」か「中古」か、その戦略の取り方が大きな分かれ目になってきます。

不動産投資を考えるうえで見逃せないのが「建築費と賃料の乖離」です。
2025年5月5日付の『日本経済新聞』でも「建築費が上昇する一方で賃料の伸びは緩やかで、採算が厳しくなっている」と報じられました。

実際、建築費の上昇ほど賃料は追いついておらず、普通の土地に新築を建てるだけでは利回りが出にくい時代に入っていると言えます。
では、この時代に不動産投資家が狙うべきはどんな物件なのでしょうか。

この時代にあえて、不動産投資をするならこれ！

新築で狙うなら「難あり土地」こそチャンス

新築の場合には、いわゆる「難あり」な土地を安く手に入れること。
アイ建設が特におすすめしているのは「変形地」「狭あい道路」など建築条件が難しい土地です。

建設地が細い道路のみの場合、クレーン車など建設重機などの搬入が難しく、そもそも木造以外の選択肢が取れない場合が多くあります。
木造耐火建築物なら、防火地域の狭あい道路（幅4m未満の道路）など建設条件が厳しい場合でも問題なく建設可能です。

また都市部では、間口が狭い・奥行きが長い・L字型・旗竿地など、設計の自由度が求められる土地が多く見られます。木造は部材が軽く、柔軟なプランニングが可能なため、こうした敷地でも工事が可能な場合があります。

中古で狙うなら「築古物件をリノベで再生」

新築マンションは価格・供給数ともにハードルが高く、投資家にとっては参入しづらい状況が続いていますが、中古マンションは相対的に購入しやすく、リノベーションを施すことで資産価値や賃貸需要を高められる可能性があります。

特に都心部では「高くても住みたい」という需要が根強く、賃貸経営においてはリノベーションの有無が入居スピードや賃料設定に大きく影響します。

アイ建設でも、一戸建て、マンション共に築40年、50年越え物件のご相談をとても多くいただきます。
どれだけ古くても、内部は新築のように生まれ変わります。

建て替えか、リノベーションか。
物件の条件や投資戦略によって最適解は変わります。

アイ建設は、新築の木造集合住宅から築古物件の「映えるリノベーション」まで、幅広い実績があります。
「投資物件を建てたい」「空室対策をしたい」という方は、ぜひ一度ご相談ください！